Jak inwestować w grunty w 2025 roku?

Zmiany w prawie przestrzennym, które zaczną obowiązywać od stycznia 2026 roku, sprawiają, że 2025 rok będzie kluczowy na rynku gruntów. Ograniczenie podaży działek budowlanych, wzrost znaczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ryzyko związane z nowymi warunkami zabudowy powodują, że warto działać szybko i strategicznie. Dlaczego? I jak inwestować w grunty w 2025 roku? Bo zakup działek z MPZP jeszcze w tym roku może się okazać jedną z najlepszych decyzji inwestycyjnych w najbliższych latach.

Inwestowanie w grunty od wielu lat uchodzi za bezpieczny i rentowny sposób lokowania kapitału. Dane mówią jasno – wzrost wartości gruntów w Polsce na przestrzeni lat 2003–2022 wyniósł aż 900%! Do tego dodajmy ich odporność na wahania koniunkturalne. Obie kwestie sprawiają, że grunty są bardzo atrakcyjną alternatywą wobec innych form inwestycji.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w tym roku sytuacja na rynku gruntów będzie kształtowana przez istotne zmiany prawne. Wejdą one w życie od stycznia 2026 roku. Warto więc już teraz podjąć przemyślane decyzje inwestycyjne, aby maksymalnie skorzystać na nowych regulacjach, które wejdą w życie już niedługo.

Inwestycje w grunty – kluczowe zmiany prawne od 2026 roku

Główne zmiany prawne, które wynikają z reformy planowania przestrzennego z 24 września 2023 roku obejmują:

1. Obowiązek opracowania planu ogólnego dla każdej gminy do 31 grudnia 2025 r. Plan ten będzie dokumentem wiążącym – to na jego podstawie będą wydawane decyzje o możliwości przekształcenia terenów pod budownictwo jednorodzinne.
2. Ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tki). Po 1 stycznia 2026 r. możliwość zabudowy zostanie oparta niemal wyłącznie na gruntach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nowe WZ-tki będą wydawane jedynie na terenach uzupełnienia zabudowy określonych w planie ogólnym.
3. Wygasanie decyzji WZ wydanych od 1 stycznia 2026 r. po upływie 5 lat. Ta zmiana ogromnie zwiększa ryzyko inwestowania w działki bez MPZP.
4. Ograniczenie możliwości uchwalania nowych MPZP pod zabudowę mieszkaniową. Szanse na zrealizowanie funkcji mieszkaniowej w danej gminie będą ograniczone przez ściśle określone wytyczne.
5. Wyznaczanie zabudowy mieszkaniowej w nowo opracowywanych planach ogólnych będzie się odbywać głównie tam, gdzie przewidziano ją w obowiązujących planach miejscowych.

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to akt prawny tworzony przez przez radę miasta lub gminy. Zawiera kluczowe informacje dla końcowego kształtu budowy i umożliwia inwestorowi otrzymanie pozwolenia na budowę w danym miejscu.

Składa się z dwóch części – opisowej i graficznej. Z tej pierwszej można się dowiedzieć, jakie są warunki przeznaczenia terenu i związane z tym ograniczenia. Druga część to ilustracja do części opisowej, na którą składają się mapy danego terenu. Są na nich zaznaczone m.in. obszary przeznaczone do zabudowy, układ dróg, tereny zielone i usługowe oraz inne elementy okolicznej infrastruktury.

Warto wiedzieć, że MPZP to dokument jawny. Jest on dostępny w urzędzie miasta lub gminy, a także na miejskich i gminnych witrynach internetowych (np. w Biuletynie Informacji Publicznej). Do wglądu w ten dokument oraz do otrzymania w urzędzie wypisów oraz wyrysów z planu ma prawo każdy, nie tylko inwestor.

Przykładowe Mapki z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego:

Czego dowiesz się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Z MPZP dowiesz się, czy na wybranej działce można rozpocząć budowę. Poza tym MPZP jasno wskazuje, czy w pobliżu danej działki mogą w przyszłości być wybudowane główne i lokalne drogi, sklepy, markety, przychodnie czy przedszkola lub szkoły.

Dla osoby, która chce inwestować w grunty, MPZP jest istotne ze względu na to, że opisuje:

• jakiego rodzaju budynek można wybudować na danym terenie
• jaką wielkość może mieć budynek,
• gdzie będzie dojazd do nieruchomości,
• co może powstać obok nieruchomości.

Czym różni się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) od warunków zabudowy (WZ)?

To, czy na danej działce można zrealizować określoną inwestycję, zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunków zabudowy (WZ). Co je różni? MPZP jest aktem miejscowego prawa, który określa zasady organizacji przestrzeni i kształtowania zabudowy na określonym obszarze (obejmującym najczęściej większe obszary). Warunki zabudowy wydaje się w formie indywidualnej decyzji. To dlatego, że najczęściej określają one zasady zagospodarowania jednej, konkretnej działki oraz wymagania dla budynku, który ma na niej powstać. Warunki zabudowy (WZ) są wydawane wyłącznie wtedy, gdy dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

WAŻNE: MPZP a ewidencja gruntów w sytuacji, gdy zachodzi potrzeba określenia możliwości zabudowy działki. Jeśli w ewidencji gruntów działka widnieje jako teren przeznaczony pod zabudowę, a w MPZP nie, wiążące są postanowienia wynikające z MPZP.

Stan zagospodarowania przestrzeni w Polsce okiem specjalistów

Zdaniem specjalistów stan zagospodarowania przestrzeni w Polsce jest na bardzo złym poziomie. W ich ocenie wynika to z obecnego systemu planowania, który skutkuje niewłaściwym zarządzaniem obszarami gmin. Takie zarządzanie, a właściwie jego brak, „sprzyja niekontrolowanej urbanizacji i niskiej jakości przestrzeni publicznej, braku ochrony cennych przyrodniczo obszarów”. 

Jednym z powodów złego stanu zagospodarowania jest procent pokrycia Polski miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, które wynosi zaledwie 32,6% powierzchni kraju.

Jak widać na mapie z serwisu OnGeo.pl największe pokrycie MPZP występuje w południowo-zachodniej i południowej części kraju. Najmniejsze – na obszarze północno-zachodnim, północno-wschodnim oraz południowo-wschodnim Polski.

A jak wygląda sytuacja z podziałem na poszczególne województwa?

Największe pokrycie MPZP występuje w województwach śląskim (73,4%), małopolskim (69,4%) oraz dolnośląskim (65,3%), zaś najmniejsze w województwach kujawsko-pomorskim (7,7%), podkarpackim (13,5%) oraz lubuskim (14,7%). Dla porównania w mniejszej skali, bo w odniesieniu do miast, najwyższe pokrycie MPZP ma Kraków (77,4%), a najniższe Rzeszów (7,7%). Na podstawie tych danych widać jak na dłoni, jak ogromna jest przepaść pomiędzy województwami i jak wiele w sprawie MPZP pozostaje do zrobienia.

Jak długo czeka się na MPZP?

Przepisy nie regulują  terminu, w jakim powinien zostać uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warto jednak wiedzieć, że procedura opracowania i uchwalania tego dokumentu jest długotrwała i wieloetapowa. Z tego powodu konieczne jest uzbrojenie się w cierpliwość. Jak dużą? W niektórych gminach trzeba poczekać nawet kilka lat, choć zazwyczaj opracowanie MPZP zajmuje urzędnikom około 9-13 miesięcy.

Dlaczego tyle to trwa? Najwięcej czasu wymagają etapy przyjmowania wniosków do projektu planu oraz jego opiniowania przez różne instytucje zewnętrzne. Czas potrzebny do sporządzenia MPZP zależy też w dużej mierze od stopnia skomplikowania planu i wielkości terenu, który jest nim objęty.

Inwestowanie w grunty i „bitwa o warunki zabudowy” – o co w tym chodzi?

Jak informują media, w Polsce trwa wyścig po decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Uzyskanie WZ (wuzetek, jak się o nich mówi) w tym roku jest konieczne, jeśli chce się mieć pozwolenie na budowę ważne bezterminowo. Gdy w styczniu 2026 roku wejdą w życie nowe przepisy, wuzetki będą ważne jedynie przez 5 lat i uzależnione od nowych planów ogólnych gmin. Inwestorzy oraz właściciele działek spieszą się, by zdążyć przed zmianą obowiązującego prawa. A pośpiech i liczba wniosków sprawiają, że w urzędach w całym kraju ustawiają się ogromne kolejki – zarówno tych, którzy planują budowę domu dla siebie, jak i deweloperów czy inwestorów, którzy chcą zabezpieczyć możliwości realizacji budowy w przyszłości.

Skala zainteresowania decyzjami o warunkach zabudowy już jest bezprecedensowa, a mamy dopiero początek roku. W wielu miastach Polski liczba wniosków wzrosła dwu–, a nawet trzykrotnie w porównaniu do lat ubiegłych.

Zainteresowanie warunkami zabudowy paraliżuje niektóre urzędy

W Rzeszowie w styczniu wpłynęło 190 wniosków – dla porównania rok temu było ich 90. Podobnie jest w Białymstoku. Z kolei urzędnicy z Tarnobrzega (woj. podkarpackie) spodziewają się zwiększonej liczby wniosków od marca. W skali całego kraju liczba złożonych wniosków o warunki zabudowy w tym roku sięga już dziesiątek tysięcy. Będzie ich tylko więcej, co może spowodować, że urzędy zostaną „zakorkowane” i wstrzymają wydawanie pozwoleń.

W niektórych miejscach kraju już się to zresztą dzieje. Na blogu subiektywnieofinansach.pl można przeczytać:

„Od kilku miesięcy Warszawa i kilka gmin z obwarzanka nie wydają warunków zabudowy dla terenów objętych Planem Generalnym Lotniska Chopina. To ogromny teren. Czekamy na ustawę, która ma uregulować tę kwestię. Tym samym ludzie, którzy kupili działki, nie mogą się budować i nie wiedza, czy będą mogli w dającej się przewidzieć przyszłości. Problem mają deweloperzy, którzy kupili działki na kredyt i też nie mogą zacząć inwestycji”.

Na mapie Polski są też miasta, w których urzędnicy nie spodziewają się fali wniosków o warunki zabudowy. Stabilna sytuacja występuje np. w Lesznie, Nowym Sączu i Bielsku-Białej. Nie zmienia to jednak faktu, że „bitwa o wuzetki” jest realna i wywołuje ogromne napięcie u wielu właścicieli działek bez MPZP.

Dlaczego to ważne, by zainwestować w grunty jak najszybciej?

Reforma planowania przestrzennego z 24 września 2023 roku była jedną z najważniejszych zmian w polskim systemie zagospodarowania przestrzennego od lat. Sprawiła ona, że gminy zostały objęte obowiązkiem uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku. Plany te będą wskazywać, co i na jakich zasadach można budować na danym terenie. Jeśli ich nie uchwalą, konsekwencje odczują właściciele działek bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz osoby poszukujące gruntów pod zabudowę. Planowane zmiany prawne wpłyną również na możliwości inwestowania w grunty budowlane.

Już teraz w urzędach widać ogromne poruszenie – właściciele działek masowo składają wnioski, żeby zdążyć uzyskać warunki zabudowy na starych zasadach. Boją się, że po uchwaleniu przez gminę planu ogólnego ich działka straci na wartości. I że nie będzie można na niej niczego wybudować.

Jak inwestować w grunty w 2025 roku?

Opisane w tym artykule zmiany w prawie mają szczególne znaczenie dla trzech grup inwestorów:

• Właścicieli działek bez MPZP, którzy mogą stracić możliwość ich zabudowy lub sprzedaży po korzystnej cenie.
• Osób planujących zakup działki pod budowę domu, którzy powinni skupić się na działkach z MPZP, żeby uniknąć ryzyka blokady inwestycji.
• Osób lokujących kapitał w grunty, którzy mogą wykorzystać ograniczenie podaży działek budowlanych, by zapewnić sobie w niedalekiej przyszłości wysokie zyski z przemyślanych i bezpiecznie poprowadzonych inwestycji.

Z mojego punktu widzenia obecne zawirowania urzędowo-prawne mogą być świetną okazją, by kupić lub zainwestować w grunty. Sam uznałem, że to dobry moment na taką inwestycję i zdecydowałem się ulokować kapitał w dwa grunty, które kupiłem ze wsparciem zaufanych partnerów inwestycyjnych.

Zdaję sobie sprawę, że temat zakupu gruntów z myślą o inwestycji jest tematem dużo bardziej niszowym niż zakładanie lokaty czy inwestycja w mieszkania na wynajem. Uważam, że o tym, jak bezpiecznie inwestować w grunty, wciąż wie zbyt mała część społeczeństwa. A zdecydowanie warto wiedzieć o tym więcej! Zwłaszcza że próg wejścia w inwestycję może być naprawdę niski (ceny od 45 tys. zł). Poza tym grunt to najtańsza pełnoprawna nieruchomość budowlana – przy takich cenach perspektywa spadku ich wartości to właściwie nierealny scenariusz.

Strategie inwestycji w grunty w 2025 roku

Biorąc pod uwagę, że na inwestycję w grunty zostało niewiele czasu, zachęcam do tego, by rozważyć ją szybciej niż później. W portfolio działek, którym dysponują sprawdzone przeze mnie firmy, wszystkie grunty są pełnoprawnie budowlane (na podstawie już obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego). Dzięki temu zmiany, o których piszę w artykule, nie będą spędzać snu z powiek klientom, którzy zdecydują się wybrać rekomendowanych przeze mnie partnerów. A i sama transakcja odbędzie się pod nadzorem notariusza i urzędników – akt pełnej własności bezpiecznie trafi w Twoje ręce!

Jeśli zaś planujesz inwestycję w grunty samodzielnie, koniecznie pamiętaj o tych 4 rzeczach:

1. Kupuj działki objęte MPZP – po 1 stycznia 2026 r. staną się one jeszcze bardziej wartościowe, ponieważ większość nowych terenów pod budownictwo nie będzie mogła zostać przekształcona.
2. Unikaj działek bez MPZP – jeśli planujesz budowę lub sprzedaż w przyszłości, grunt bez MPZP może okazać się bezużyteczny.
3. Zabezpiecz inwestycję przed nowymi regulacjami – planując zakup gruntu, zadbaj o to, aby decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane przed końcem 2025 roku.
4. Rozważ zakup większych terenów inwestycyjnych – działki objęte MPZP będą zyskiwały na wartości szybciej niż inne nieruchomości.

Podsumowanie

2025 rok to ostatnia szansa, by kupić grunty na obecnych zasadach, jeszcze przed wejściem w życie reformy planistycznej. Inwestorzy, którzy kupią grunty przed wejściem w życie nowych regulacji, mogą zyskać naprawdę ogromną przewagę na rynku.

ROZWAŻASZ INWESTYCJĘ W GRUNTY? UMÓW SIĘ NA KONSULTACJE FINANSOWE

Źródła:
https://subiektywnieofinansach.pl/reforma-planistyczna-dzialka-rolna-za-miastem/
https://www.biznesinfo.pl/polacy-kupuja-dzialki-na-potege-chca-zdazyc-bo-niebawem-moze-byc-juz-za-pozno-ks-wks-010225
https://www.money.pl/gospodarka/wyscig-po-dzialki-polacy-chca-zdazyc-przed-zmiana-przepisow-7119926477417280a.html
https://bezprawnik.pl/zmiana-przeznaczenia-dzialki/
https://www.onet.pl/styl-zycia/kbpl-2/masz-lub-kupujesz-dzialke-budowlana-za-rok-nic-na-niej-nie-wybudujesz/5yejmed,0666d3f1
https://forsal.pl/nieruchomosci/aktualnosci/artykuly/9696809,dzialki-budowlane-schodza-jak-swieze-buleczki-padl-nowy-rekord-cen.html
https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,31567923,masz-dzialke-budowlana-lub-przymierzasz-sie-do-jej-zakupu-ten.html
https://www.portalsamorzadowy.pl/inwestycje/tysiace-polakow-moga-stracic-dzialki-po-1-stycznia-wielki-wyscig-z-czasem,588673.html
https://www.youtube.com/watch?v=sGf1OSbMe-w
https://bezprawnik.pl/dzialki-budowlane/
https://sadeczanin.info/wiadomosci/chelmiec-chcesz-przeksztalcic-swoja-dzialke-jest-nieprzekraczalny-termin-skladania-wnioskow
https://filarybiznesu.pl/finanse/wokol-pieniadza/warunki-zabudowy-na-nowych-zasadach/a26421
https://wiescirolnicze.pl/przepisy/plany-ogolne-gminy-czy-oznaczaja-jakies-zmiany-dla-rolnikow/
https://www.youtube.com/watch?v=RKKLg-UO-UA
https://www.money.pl/gospodarka/wyscig-po-dzialki-inwestorzy-chca-zdazyc-przed-zmiana-przepisow-7102112713144992a.html
https://biznes.wprost.pl/poradnik/11889042/zmiany-w-planowaniu-przestrzennym-tysiace-dzialek-zagrozonych.html