Zakup nieruchomości w czasach COVIDu okiem „człowieka z branży”

Nic nie może przecież wiecznie trwać…” – posępnym chórem mogliby zaśpiewać zarówno deweloperzy, przedstawiciele sektora bankowego jak i prywatni inwestorzy. Zaskoczenie?

Nie do końca, bo przecież od niemal dekady giełdy w Stanach Zjednoczonych i na całym świecie sukcesywnie puchły. Zwykła logika podpowiadała zatem, że coś w końcu musi się wydarzyć. Z resztą specjaliści z branży od kilku lat wieszczyli zbliżający się kryzys na rynku finansowym i nieruchomościowym, jednak jeśli którykolwiek z analityków przewidziałby, że wszystko zacznie się od jakiegoś nietoperza z Chin, to należałoby go nazwać raczej profetą.

Koronawirus sporo na rynku namieszał – to fakt. Kryzys, choć zupełnie innego rodzaju niż ten sprzed 12 lat, jest widoczny gołym okiem. Czy jednak z punktu widzenia zwykłego człowieka planującego zakup nieruchomości wszystko zmieni się in-minus? Cóż, to zależy. Dla jednych, pandemia okaże się gwałtownie zaciągniętym hamulcem awaryjnym w rozpędzonym pociągu relacji JA-MOJA WYMARZONA NIERUCHOMOŚĆ. Dla innych – wręcz przeciwnie.

Postanowiłem zebrać swoje doświadczenia z ostatnich miesięcy i przedstawić sytuację z pozycji człowieka, który na co dzień ma styczność ze „wszystkimi zainteresowanymi” – pośrednikami mieszkaniowymi, bankami, deweloperami i przede wszystkim – Klientami. 

Co istotne – w tekście nie znajdziecie żadnej tezy na temat cen nieruchomości. Dowiecie się natomiast, dlaczego nie warto dawać wiary wszechobecnym symulacjom i przewidywaniom oraz dlaczego cena nie powinna być głównym czynnikiem decydującym o zakupie. Zapraszam do lektury!

Rynek pierwotny

Aktualnie dostępne w sprzedaży mieszkania zostały zakontraktowane przez deweloperów 2-3 lata wcześniej. To właśnie wtedy wykupywane były grunty pod budynki, ustalane kosztorysy budowy i biznesplany akceptowane przez rady nadzorcze. Trzeba zatem mieć świadomość, że koszt wytworzenia PUMu (powierzchni użytkowej mieszkalnej) został albo już poniesiony albo przynajmniej ustalony i uwzględniony w kosztorysie, w którym nie ma miejsca na drastyczne zmiany. Wybuch pandemii nie sprawił, że koszty poniesione przez dewelopera w magiczny sposób uległy zmniejszeniu, dlaczego zatem miałby obniżać ceny i tym samym ograniczać swój przychód? Żeby tak się wydarzyło, to musiałby być naprawdę zdesperowany, co z kolei jest mało prawdopodobne, bo spodziewane ochłodzenie na rynku nieruchomości z pewnością było brane pod uwagę już na etapie analizy biznesowej. Oczywiście, dużo zależy od zaplecza finansowego danego dewelopera i formy finansowania inwestycji. Mogą pojawiać się dysproporcje pomiędzy cenami na rynku pierwotnym. Ci, z solidnym zapasem gotówki, będą woleli przeczekać początkowe zawirowania i nie spuszczać z cen mieszkań, poczekać dłużej na chętnych klientów, ale sprzedać nieruchomość za taką samą cenę. Z kolei deweloperzy z gorszym cashflowem mogą być nieco bardziej skorzy do obniżek.

💡 PROTIP

Ze względu na dynamicznie zmieniającą się sytuację, rekomenduję uzyskanie wstępnej decyzji finansowej z banku, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej! Rozpoczęcie procesu kredytowego jest możliwe już po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, a decyzja finansowa z banku daje znacznie większą swobodę do podpisania umowy deweloperskiej.

Rynek wtórny

Na popyt, czyli – w dużym uproszczeniu – chęć zakupu nowego m2 dla siebie, wpływają czynniki takie jak: dostępność kredytu, wysokość płacy, stabilność zatrudnienia czy zainteresowanie inwestycyjne. A co wpływa na podaż, czyli chęć do sprzedaży nieruchomości przez ich właścicieli? Załóżmy, że dana osoba chce zmienić dom na większy. Aby kupić nową nieruchomość, będzie musiała najpierw sprzedać starą, zatem na rynku wygeneruje zarówno podaż jak i popyt. Skoro względna równowaga zostaje zachowana, to nie może być mowy o jakichś większych zawirowaniach.

„A co z wyjściem z rynku nieruchomości celem ulokowania kapitału w innym miejscu?” – zapytacie. „Przecież wielu wynajmujących skarży się na COVID-owy odpływ najemców”. Cóż, prawda jest taka, że najemcy prędzej czy później wrócą, a inwestorzy i tak nie mają żadnej rozsądnej alternatywy na ulokowanie środków. Rekordowo niskie stopy procentowe zniechęcają do depozytów bankowych, a giełda, pomimo dużych wzrostów (a raczej odbić po koronawirusowych spadkach), zachęca przede wszystkim profesjonalnych inwestorów. Amatorzy oczywiście również się zdarzają, ale nie z setkami tysięcy złotych pochodzącymi ze sprzedaży mieszkań…

Reasumując – czy możemy się spodziewać dużej wyprzedaży? Wątpię. Na przeceny wynikające z nadpodaży, można by było liczyć dopiero przy drastycznym załamaniu popytu po stronie kupujących lub szerokiej skali bankructw po stronie sprzedawców.

💡 PROTIP

Ze względu na przeróżne, często sprzeczne informacje pojawiające się w mediach, sprzedający podchodzą do klientów kredytowych z dużą dozą podejrzliwości i brakiem zaufania. Obawiają się, że kupujący ostatecznie nie uzyska finansowania, dlatego zwykle wolą poczekać na klienta gotówkowego. Na przestrzeni ostatnich miesięcy, kilkukrotnie miałem okazję mediować przy tego rodzaju transakcjach i widzę, że obecność pośrednika finansowego/kredytowego na spotkaniu może zdziałać naprawdę wiele. Chodzi przede wszystkim możliwość przedstawienia konkretnych faktów i danych, które przekonują sprzedającego, że w gruncie rzeczy nie ma się czego obawiać. Pamiętajmy również, że dynamicznie zmieniająca się sytuacja zawsze daje dodatkowe pole do negocjacji!

Zmiany trendów zakupowych

W kontekście samego kształtowania się cen nieruchomości, można jednak liczyć na pewne zmiany trendów. Obecna sytuacja, może zmusić część prywatnych inwestorów do sprzedaży części mieszkań zakupionych pod krótki najem turystyczny. Często mowa tutaj o naprawdę przyzwoicie wykończonych apartamentach w centrum miasta. Z drugiej strony, lockdown i przejście na tryb pracy zdalnej, spowodowały wzrost zainteresowania nieruchomościami dającymi większe poczucie komfortu i swobody korzystania z niej 24h na dobę. W zależności od układu, metrażu i lokalizacji, mogą zatem nieco wzrosnąć ceny domów, segmentów oraz mieszkań z tarasami czy dużymi balkonami. Wszystko zależeć będzie od tego, ile osób finalnie powróci do pracy stacjonarnej, a ile będzie mogło sobie pozwolić na pracę z domu oraz w jakim czasie podaż dostosuje się do popytu, tzn. jak szybko deweloperzy uwzględnią nowe oczekiwania klientów w nowych inwestycjach

Czy mogą pojawić się okazje?

Z pewnością. Pytanie tylko kiedy… Działania rządów w dużej mierze zapobiegły bankructwom, za sprawą tarcz finansowych i antykryzysowych, wiele firm było w stanie przetrwać lockdown bez dochodów i wypłacać pracownikom mniejsze lub większe postojowe. Płynność finansowa została zatem zabezpieczona, ale… co dalej? W tej kwestii nadal pozostaje mnóstwo pytań bez odpowiedzi. Czy, a jeśli tak, to kiedy popyt w gospodarce wróci do poziomu sprzed kryzysu? Jak zmienią się nawyki finansowe Polaków – czy będą bardziej skłonni do kumulowania oszczędności na tzw. czarną godzinę? Czy rząd przygotuje kolejne pakiety pomocowe? Czy firmy, które przetrwały lockdown będą w stanie wrócić do poziomów sprzedażowych z początku marca tego roku? Do ilu i przede wszystkim – jak długo będzie wzrastać bezrobocie?

Ci, którzy liczą na okazyjne zakupy, zapewne będą musieli uzbroić się w cierpliwość, bez żadnej gwarancji, że zostanie ona nagrodzona. Atrakcyjne oferty mogą się pojawiać, głównie za sprawą właścicieli nieruchomości, którzy ze względu na kryzys nie będą w stanie spłacać zaciągniętych kredytów. Nie wygląda to jednak tak, że zadłużona nieruchomość od razu idzie „pod młotek”. Zanim pojawiają się panowie w czarnych garniturach, właściciel może skorzystać z pakietów pomocowych, potem z 3-6 miesięcznych wakacji kredytowych w swoim banku, a następnie zwlekać ze spłatą kredytu przez kolejne 2-3 miesiące. Sytuacja oczywiście jest znacznie prostsza, jeśli ktoś będzie zdecydowany na szybką sprzedaż i uwolnienie potrzebnego kapitału…

Co jeszcze trzeba wziąć pod uwagę?

Nie dajmy się zwariować i pamiętajmy, że z rynku będą dochodziły sprzeczne informacje! Oczywiście interesy deweloperów, banków i rządu, w którymś momencie się stykają i znajdują część wspólną, natomiast trzeba brać pod uwagę, że na pierwszej linii frontu informacyjnego, każdy będzie grał pod siebie. Osobiście, intensywnie obserwuję doniesienia medialne, przeglądam różne raporty i nierzadko spotykam się ze zupełnie sprzecznymi tezami. Dlatego w codziennej pracy, oczywiście dostrzegam i analizuję pewne trendy, natomiast absolutnie powstrzymuję się od przewidywania i wyrokowania, które z nich faktycznie staną się regułą i odcisną stałe piętno na naszej rzeczywistości. Opieranie arcyważnej decyzji, jaką jest zakup nieruchomości (często wiążącej się z dużym obciążeniem finansowym i psychicznym w postaci kredytu) na doniesieniach medialnych, próbach przewidywania przyszłości i słynnym polskim “jakoś to będzie”, jest delikatnie mówiąc… niezbyt rozważne. Entuzjazm związany z zakupem wymarzonego „M” jest zupełnie zrozumiały, natomiast niestety ma on tendencję do wywoływania ślepoty względem szeregu ryzyk, z którymi taka decyzja jest związana.

Pamiętajmy, że jeszcze wszystko przed nami. Kto wie – może pojawią się jakieś nieprzewidziane działania rządu jak dopłaty do najmu, do wkładu własnego czy nawet dotacje dla deweloperów? Jeśli tak, to z pewnością ten temat poruszę, ale póki co zalecałbym podejście typu „better safe than sorry”. 

To w końcu kupować w kryzysie czy nie?

Cóż, pewnie nie to chcielibyście przeczytać, ale odpowiedź brzmi… TO ZALEŻY. 🙂 Z pewnością, dzisiejsze decyzje związane z zakupem nieruchomości, wymagają jeszcze więcej ostrożności i dokładnej analizy wszystkich za i przeciw.

Na co dzień staram się promować podejście oparte na rzeczowej analizie różnych scenariuszy – tych pozytywnych i negatywnych – i odpowiedniego przygotowania się na wystąpienie każdego z nich lub przynajmniej tych najbardziej prawdopodobnych. Weźmy zatem pod lupę 3 pytania, które ostatnio klienci mi najczęściej zadają i co im odpowiadam.

  • Czy ceny nieruchomości spadną czy wzrosną? 

TEGO NIE WIEMY. Jeśli zatem aktualna cena jest dla Ciebie akceptowalna – kupuj. Jeśli jesteś w stanie zaryzykować potencjalną stratę spowodowaną wzrostem cen – poczekaj.

  • Czy wymagany wkład własny do kredytu nadal będzie wzrastał a banki nadal będą zaostrzały politykę kredytową czy może sytuacja się ustabilizuje? 

TEGO NIE WIEMY. Skoro zatem nie mamy gwarancji, że poziom wymaganego wkładu własnego nie wzrośnie, to planując zakup na X miesięcy/lat do przodu, lepiej przygotować się na pot. wzrost o 10% względem dzisiejszych warunków. Jeśli rzeczonego wzrostu nie będzie (oby!) to zawsze będziesz miał nadwyżkę. 🙂 

  • Czy banki zwiększą czy zmniejszą marże kredytów w nadchodzącym czasie? 

TEGO NIE WIEMY. Jeśli zatem aktualna wysokość raty (i jej potencjalny wzrost wskutek podniesienia stóp procentowych) jest dla Ciebie akceptowalna, to nic nie stoi na przeszkodzie zaciągnięcia kredytu. 

Na koniec – nie skupiaj się na próbie krótkoterminowego przewidywania cen, łapaniu okazji na siłę itd. Zacznij od podstaw: czy tego potrzebuję?; czego dokładnie potrzebuję?; czy mnie na to stać?; czy będzie mnie stać na spłatę kredytu jeśli stracę pracę i przez 3 miesiące pozostanę bez zatrudnienia?; jakie kompromisy jestem w stanie zaakceptować? W zależności od Twojej sytuacji, dokładnie przemyśl temat pod kątem rzeczywistej potrzeby i możliwości budżetowych. Jeśli pracujesz zawodowo od 2 lat, masz niewielkie oszczędności i chcesz kupić mieszkanie, by wyrwać się od rodziców, to zastanów się jeszcze trzy razy. Jeśli masz stabilne wynagrodzenie, budżet na plusie, poduszkę finansową i silną, racjonalną potrzebę zakupu nieruchomości – nie widzę przeszkód.

Jeśli nie czujesz się komfortowo w temacie zakupu pierwszego domu/mieszkania, nie jesteś do końca pewien z czym przyjdzie Ci się mierzyć, polecam zerknąć na stronę z moim kursem „Moje Pierwsze M2” oraz lekturę pozostałych artykułów na moim blogu. 

Dzięki za lekturę! 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *